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Kurze Lieferzeiten brauchen Kundennähe - ein Blick in die Zukunft

13122016

Kurze Lieferzeiten brauchen Kundennähe - ein Blick in die Zukunft

// Tags / Logistik

Ein Gastbeitrag von Kuno Neumeier, Geschäftsführer Logivest GmbH

In einem Hochhaus in Innenstadtlage sind nicht etwa Wohn- oder Büroeinheiten zu finden, sondern das Warenangebot von Onlinehändlern gelagert. Die oberen Etagen des zehn Stockwerke umfassenden Gebäudes erklimmen die Kleinlaster über einen Aufzug und auf dem Dach stehen ausreichend Parkmöglichkeiten sowie E-Ladesäulen zur Verfügung. Was zunächst nach Zukunftsmusik klingt, ist in asiatischen Ballungsräumen längst Realität. Nach diesem Vorbild nehmen moderne Logistikimmobilien auch in Deutschland immer konkretere Formen an. So wird in München derzeit eine mehrgeschossige Immobilie geplant, bei der Transporter über eine Rampe in die erste Etage gelangen. Angefeuert wird diese Entwicklung durch den Boom des Internethandels und neue Warenlieferungskonzepte wie Same-Day-Delivery oder Zeitfensterzustellung. Etabliert sich die Zustellung innerhalb weniger Stunden flächendeckend, dann wird dies die veränderten Anforderungen an Lager- und Umschlagskapazitäten sowie den passenden Standort noch weiter verstärken.

Kaum eine Branche stellt derzeit so hohe Ansprüche an die Logistikimmobilienbranche wie der E-Commerce. Das dynamische Wachstum und das Streben nach immer kürzeren Lieferzeiten in diesem Segment verändern auch die Ansiedlungsstruktur. E-Commerce-Händler benötigen neben den großen Verteilzentren in der Mitte Deutschlands zunehmend kleinere, stadtnahe Flächen – bevorzugt im Einzugsgebiet großer Ballungszentren. Die Flächen, die dort angemietet werden können, sind mit ca. 2.000 bis 10.000 qm deutlich kleiner als Fulfillment-Center in der Peripherie. In unmittelbarer Stadtlage bewegt sich die realisierbare Größe von Logistikimmobilien zwischen 200 bis 1.800 qm und ermöglicht lediglich eine Teillagerung oder den reinen Umschlag des Sortiments. Eine Anmietung größerer Flächen wäre aufgrund der höheren Mietkosten aber auch nicht empfehlenswert.

Gute Lagen haben ihren Preis

Spitzenreiter bei den Mieten für innerstädtische Lager- und Logistikimmobilien sind Objekte entlang der Einfallstraßen wie die Heilbronner Straße in Stuttgart oder die Leopoldstraße in München. In diesen Spitzenlagen sind Mietpreise bis 21 Euro pro Quadratmeter längst keine Utopie mehr. Inwiefern sich die operative Logistikabwicklung bei solchen Mietpreisen rechnet, wird dann schnell zur Gretchenfrage. Pauschal lässt sich diese nicht beantworten. Holt der Kunde beispielsweise seine bestellte Ware aufgrund der zentralen Lage selbst ab, spart sich der Händler die Lieferkosten. Auch die Mietpreise in den peripheren Langen rund um die Großstädte herum verzeichnen einen deutlichen Anstieg. So lässt sich beispielsweise in Garching-Hochbrück, das auf der traditionell beliebten Nord-Ost-Achse vor den Toren Münchens gelegen ist, ein Mietpreis von bis zu 6,80 Euro pro Quadratmeter erzielen. Doch für Online-Händler, die Ihren Marktanteil ausbauen wollen, sind City-Lagen unabdingbar. Denn die breite Masse potenzieller Online-Shopper ist schließlich in den Ballungszentren verortet. Angesichts der stetig steigenden Anzahl an Anbietern im E-Commerce gilt es genau dieses Kundenpotenzial, an den eigenen Onlineshop zu binden. Gelingen kann das durch die zuverlässige Gewährleistung immer kürzerer Lieferzeiten – bis hin zur Zustellung innerhalb einer Stunde.

Vorhandene Infrastrukturen nutzen

Im Gegensatz zum rein innerstädtischen Logistikhochhaus ist eine Kombination aus Parken und Logistik schon in naher Zukunft denkbar. Vor allem in den Abend- und Nachtstunden sind Parkhäuser wenig ausgelastet und bieten damit ein großes Potenzial für innerstädtische Logistik. Diese Option eignet sich zwar weniger für die dauerhafte Lagerhaltung, denn tagsüber werden die Flächen zum Parken benötigt. Als nächtliche Umschlagsbasis hingegen, stellt das Parkhaus allerdings eine interessante Immobilie dar. Damit der nächtliche Warenumschlag möglichst geräuscharm ablaufen kann, kommen Elektrofahrzeuge zum Einsatz. Die Waren für Handelsfilialen und Konsumenten werden im Rahmen der Feinverteilung also nur kurzzeitig auf den freien Flächen des Parkhauses gelagert, sodass diese am nächsten Tag wieder dem Individualverkehr zur Verfügung stehen. Durch einen solchen innovativen Nutzungsansatz lässt sich die vorhandene Infrastruktur besser ausnutzen und das Straßennetz tagsüber entlasten. Letztlich erhalten Onlinehändler damit aber auch mehr Flexibilität bei der Realisierung kurzer Lieferzeiten.

Über den Autor

Kuno Neumeier ist geschäftsführender Gesellschafter der Logivest GmbH, die er 2011 in München gründete, sowie der Logivest Concept GmbH, gegründet im April 2014.

Die Logivest GmbH ist ein Immobilienberatungsunternehmen für Logistik- und Industrieimmobilien, das sich auf Beratung, An- und Verkauf sowie Vermietung von Gewerbe- und Logistikimmobilien in ganz Deutschland und den angrenzenden Ländern spezialisiert hat.

Die Logivest Concept GmbH bietet Standortmarketing für Logistikstandorte sowie Beratungs-dienstleistungen für Unternehmen und öffentliche Einrichtungen rund um das Thema Logistikimmobilien und -standorte.

Zuvor war Kuno Neumeier als geschäftsführender Gesellschafter bei Realogis tätig. Davor sammelte er über fünfzehn Jahre Erfahrungen bei Logistikdienstleistern (Kontraktlogistik- und Fulfillment-Dienstleister).

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